과천 8,9단지 재건축 관련

8.9단지 재건축 대지지분과 일반분양가에 따른 제안

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자유 게시판

2016.06.15. 06:10

윤스(yysl****)

일반멤버

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안녕하세요. 윤스입니다. 제가 비록 카페 활동을 오래 하진 않았지만 

8단지 소유주로서 재건축에 대해서 열심히 공부하고 있어서 같이 공부하는 의미로 올립니다.

우리나라에서 가장 돈이 모이는 곳은 강남이지요. 

그 강남 부동산의 주인공은 재건축아파트입니다.

재건축 아파트가 이렇게 귀한대접을 받는것은 땅 때문이지요.

강남 중층 재건축 무상지분율을 160-165%로 평가하고 있기에 어떻게 그 수가 나왔는지

계산해서 공부하고 알면 알 수록 어떻게 재건축 방향을 진행해야하는지 답이 나올것 같아서

매일매일 하루에 2시간 정도씩 투자해서 열심히 공부중입니다. >.<

우선 가장 먼저 우리가 알아야 할 점은 8.9단지는 통합재건축을 해야한다는것이고

그간 거래는 대지지분에 따라서 시장 가격이 매겨져 왔다는건 누구나 다 아는 얘기입니다.

대지지분에 따른 재건축만이 답이고,

 시장의 평가는 그동안 냉정했더라구요.

8.9단지가 나눠서 한다는 것은 아예 안하겠다는 것과 동일하다고 봅니다. 

시간이 생명과도 같다는건 더 잘 알고 계시리라 믿고 통합재건축을 베이스로 계산하겠습니다.

통합재건축만이 살길이고 운명입니다. 뭐든 긍정적으로 생각하는 사람을 따라 갈 수 없다고 했습니다.

통합재건축으로 인해서 대단지가 된다는 점을 우리가 긍정적으로 받아들입시다. ^^

자산이 많으신 분들의 특징은 참으로 긍정적이라는 점이더군요.

부산에 있는 부동산 하시는 분들도 과천8.9단지는 있지도 않은 대지지분 문제로 저평가라고 말씀하실정도니 

빠른 재건축으로 통합재건축을 완료하면 누구도 부럽지 않겠지요 ^^

1. 대지지분

8단지 27평 = 20.44평

8단지 31평 = 23.24평

9단지 16평 = 13.16평

9단지 18평 = 15.12평

9단지 25평 = 20.44평

9단지 27평 = 22.96평

(지금부터 계산은 8단지 31평을 기준으로 하겠습니다. 제가 하는것은 강남 기준으로 보수적 계산이니 이익은 더 늘어날 수 있습니다.)

2. 용적율에 따른 공사 가능 면적 구하기

현재 받아놓은 용적율이 230%입니다.(2종기준 공동재건축시)

허나, 타 저층 단지들도 친환경건축물6%, 에너지절감 5% 이런식으로 건축기법에 따라서 추가 용적율 인센티브를 받은 상황이지요. 250%가능하다 봅니다. (저층 +30%까지 받은걸 보면 보수적 계산이라 보시면 됩니다.)

대지지분 23.24평으로 지을 수 있는 면적은 58.1평입니다

3. 공사비 및 조합운영비 

강남 재건축 평당 공사비 517만원(이것도 높게 잡은거예요. 7-1 대우에서 시공사 입찰시 413만원이었습니다.)

34평 건축시 공사비용 = 517만원*1.5(이유는 지난번 설명과 같이 지하도 파야하고 조경도 해야하고요)*34=2.6억

조합운영및 기회비용 = 최소 6천에서 1억(8.9단지는 상가가 여러개니까 최대치인 1억으로 하겠습니다)

총 합 : 3.6억

일반분양가 평당 2900분양시 위 3.6억의 땅은 12.4평

4. 기부체납

1단지 

구역면적 114,500.00 대지면적 96,128.20 (구역면적과 대지면적의 차이는 기존 도로와 녹지)

기부체납 12136.4 비율 12.6%

7-1단지 

구역면적 80,421.70 대지면적 69,377.85

기부체납 9283 비율 13.38%

1단지와 7-1단지의 기부체납 비율이 12-13%임을 감안시 8.9단지는 위 단지들보다 

도로나 녹지를 많이 끼고 있지 않다는 점에서

보수적으로 11%잡겠습니다.(특히나 재건축시엔 구역과 맞닿은 연결 도로를 많이 끼고있을수록 , 녹지가 많을수록 떼이는 땅이 큽니다. 

7-2가 외부에 둥글게 도로를 끼고있어서 기부체납이 생각보다 컸다는걸 보면 8.9단지는 재건축에 최적화입니다.)

58.1평에서 11%면 6.4평

5. 계산

58.1(가능면적) - 12.4(공사비+조합운영및기회비용을 평수로 계산) - 6.4(기부체납11%를 평수로 계산) 

= 39.3(무상평형)

무상지분율 169%

6. 조합원 분양가

2900분양시 무상지분율 169%

조합원 분양가는 타 단지들을 봐서 일반 분양가보다 평당 500만원가량 저렴(2400시)

34평// 5.3평만큼 환급 // 1억2천720환급

45평// 5.7평만큼 추가부담금 // 1억3천680만원

7. 7-2 완판을 기준으로 역산

8.9단지 2900만원 분양시 34평 일반분양가 9억8600만원

(현 8단지 31평 매매가 7억7천만원에서 1억2천 환급감안시 6억 5천에 34평 새아파트)

현재도 8.9단지는 저평가라 보여지고

위 사례에서도 보았듯이 대략 계산한 무상지분율을 감안했을시 

플러스 요소는

1. 용적율 상향시(+)

2.  빠른 재건축진행시 조합비용절감(+)

3. 일반분양가 상향시(+)

4. 건축비 절감시(+)

위 4가지 경우의 반대가 마이너스라고 생각하시면 되고 계산상 아무리 마이너스 요소가 크다해도 

무상지분율 150%이상은 가능합니다. 

물론 층수에 따라서 위치에 따라서 감정평가 금액은 틀려지겠지만 거래표준법에 의해 과천8.9단지는 동조화가 심하고

로얄층 로얄동과 저가 물건은 그간 거래표준에 의하면 동기간에 4000정도 차이에 불과함을 감안하면

재건축으로 우리가 취할 이득에 비하면 4천은 아무것도 아닙니다. - 상급물건은 감정평가시 높게 책정하니 걱정없고 하급물건도 감정평가시 위 금액정도 차이라는거죠.^^

ex: 8단지  27평 로얄동 로얄층도 6억거래 27평1층도 6억거래(실거래작년10월)

어차피 나중에 35층중에 어느층에 배정되냐에 따라서 부담금이나 환급금에서 더 큰 차이가 나게 되므로

최대한 빠른 재건축만이 답이라 보여지고

계산한 이 수식을 7-1 재건축에 대입했을때 대략 비슷하게 나왔습니다. 

7-1단지 16평 대지지분 24평 216%용적율, 공사비용412만원으로 무상지분율 계산시... 51.8-14-6.7=31.1 // 무상지분율 129%

8.9단지 소유주 여러분!!

8.9단지의 화려한 입지를 감안했을시

제가 계산한 위 수식은 강남권에 대입한 보수적인 계산입니다.

이익은 더 늘어날 소지가 충분하거든요. 위의 4가지 플러스 요소를 잘 활용하면 이익은 훨씬 많을 수 있지요.

빠른 재건축만이 답이라 보여지고

저도 더 열심히 공부해서 좋은 사례와 계산을 더 올리도록 하겠습니다.

단합해서 7-2단지처럼 초고속으로 진행시 8.9단지는 부러울게 없습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사드립니다. ^^

앞으로도 열심히 공부해서 올리겠습니다.

그럼 이만...^^

[출처] 8.9단지 재건축 대지지분과 일반분양가에 따른 제안 (과천사랑) |작성자 윤스