집값 오를까 내릴까…전문가 4명의 진단

▶김이영 주택산업연구원 책임연구원

=서울 부동산의 장기간 가격변화율 하락세가 이어지고 있다.

 서울에서 장기간 조정이 이어지는 이유는 외환위기 이후 2000년대에 가격 상승이 크고 길게 이어졌다는 것.

 인구 감소나 고령화 등 주택시장의 중장기 침체요인이 부각된 탓이다.

 또 가격 하락에 대한 우려가 과도할 정도로 끊임없이 제기되면서 구매심리도 위축됐기 때문이다.

대내외 경제여건이 불안하다는 측면도 크게 작용한 데다 그동안의 주택가격 상승이 소득수준의 증가에 비해 부담스러운 측면도 있다.

서울은 최근 가격변화율을 볼 때 과거에 비해 가격상승률 둔화와 하락이 장기간 이뤄진 것에 미뤄

단기간 가격상승으로 전환되기에 무리가 있어 보인다. 아직 바닥을 지났다고 보기에 이르다.

물론 단기간 가격 상승이 제한적이기는 하지만, 반드시 가격하락을 의미하는 것은 아니다.

경제 여건과 가계부채가 1000조에 달하는 등 매매 수요가 제한적이지만 수요 감소에 따른 가격하락은

정부의 거래세제 완화와 같은 조치들이 최소한 주택가격 하락을 억제하는 효과를 나타낼 수 있기 때문이다.

최근 강남 3구의 거래량이 6년새 최저 수준을 나타냈다.

거래량 감소는 주택시장의 위축 정도와 단기의 위축된 심리를 대변하곤 한다.

하지만 가격 하락기에 거래량 감소는 더 큰 하락이 불러온다는 측면에서 부정적인 신호로만 생각하지는 않는다.

하락 조정을 거치면서 바닥을 다지는 과정으로도 볼 수 있다.

특히 시장별로는 수도권내 입지여건이 상대적으로 양호하고, 매매가대비 전세가 비율이 높은 지역에선

매매수요 회복이 우선 이뤄질 여력이 크다.

수도권 주택시장 전체적으로 아직 바닥이라는 인식이 부족하다.

지표상으로도 바닥 확인이 이뤄지지 않아 전체적인 매매수요 증가를 기대하기엔 제한적이다.

하지만 전세가격의 상승폭이 크고 매매가대비 전세가 비율이 높은 지역을 중심으로 먼저 매매수요 회복이 이뤄질 가능성은

상대적으로 높아 보인다.

이런 가운데 정부가 9.10 대책에서 발표했던 취득세ㆍ양도세 감면 시행시점에 대한 불확실성이 시장에선 오히려 리스크 요소다.

정책 기대효과가 반감될 우려가 있긴하지만 국회가 조속히 처리키로 해 긍정적이다.

세제와 거래간 관계를 다룬 연구들에 따르면 취득세ㆍ양도세 완화효과가 상당한 것으로 나타난다.

이번 대책이 주택 매수심리에 영향을 미쳐 침체된 거래를 회복시키는 데 일조할 수 있을 것으로 보는 이유다.

 

▶김규정 부동산114 리서치센터장

=지난 9월 10일 정부가 경기부양책을 통해 주택 취득세와 미분양 주택의 양도세 감면안을 내놓으면서

일시적으로 주택 거래가 나타날 것으로 예상된다.

 9월 들어 전세가격이 급등한 저가 주택시장과 전세물건이 부족한 지역에서 매매전환을 고민하는 실수요자들이 국지적으로 나타나고

거래 사례도 간간이 포착되고 있던 터다.

변수는 전세가격 비중이 충분히 높지 않다는 것이다.

매매전환을 위해 필요한 추가 구입자금의 마련 부담이 크기 때문에 수요자들이 주택 거래를 결심하기가 쉽지 않다.

전세난과 전셋값 급등으로 매매전환이 나타났던 과거 사례를 미뤄보면 주택 매매가격 대비 전세값 비중이 평균 60% 이상은 돼야

매매전환이 뚜렷해질 수 있다.

실제로 최근 들어 세입자들이 매매전환에 나서는 경우는 전세가격 비중이 충분히 높거나 평균 가격 이하의 싼 주택시장에서만 나타나고 있다. 차라리 내 집을 장만하기로 결심한다고 해도 부족한 주택 구입자금은 대개 대출을 이용해 마련해야 하는데,

까다로워진 자격 심사와 원리금 상환에 대한 부담이 적지 않다.

주택가격의 추가 하락을 우려하는 수요시장의 불안감이 여전하고 주택시장의 전망도 부정적이다.

2분기 이후 지방 주택시장의 상승세마저 꺾이면서 전국적으로 주택가격의 약세와 거래 부진이 장기화될 가능성이 커졌다.

부동산 규제가 대부분 풀렸고 금리인하와 전셋값 상승으로 주택가격의 급락 우려는 덜해졌지만

주택 수요시장의 거래심리를 자극하는 데는 역부족이다.

정책 효과의 반감과 심리적 불안감에 갇힌 주택시장은 공급의 부담도 남아 있어 당분간 가격 조정을 겪을 것으로 예측된다.

따라서 무리한 거래 의사 결정은 피하고 주택시장의 흐름을 지켜보면서 주택 거래를 결정해야 한다.

주택 수요시장의 불안감을 증폭시킨 대내ㆍ외 경제 상황의 변화를 주시하고 전세가격의 움직임과 주택 거래량, 경매시장의 낙찰가율 같은

익숙한 지표들을 수시로 살피는 것도 방법이다.

새 정권이 내놓을 부동산 정책도 살펴야 한다.

정권 초기에는 대개 무주택자를 위한 주택 마련 지원이나 전셋값 안정 같은 서민 주거안정대책이 발표되곤 했다.

2013년의 새 정부에서도 서민을 위한 주택 구입 지원안이 나올 수 있다.

주택 거래에 나설 때는 주택의 필요 여부와 자금 계획을 먼저 따져봐야 한다.

주택 구매를 결정했다면 최대한 저렴한 가격에 사고 가능한 지원 제도를 충분히 활용토록 한다.

 

▶박합수 KB국민은행 부동산팀장

=주택시장은 하반기 계속된 약세 속에 하향 추세다.

'지방 상승ㆍ수도권 약세'라는 지역별 차별화 현상이, 지방의 상승세가 누그러지며 전국적 둔화현상으로 나타나는 것이다.

위례신도시ㆍ동탄2신도시 등이 비교적 선전했지만 내년 시장까지 이어질 지는 미지수다.

또 대외경제 변수가 시장에 강한 영향을 미치고 있어 글로벌 경제흐름이 무엇보다 중요하다.

올 하반기가 주택시장의 바닥인가를 확신하기는 어렵지만 거의 근접한 것으로 보인다.

하락 폭이 큰 수도권 대형아파트와 재건축 시장은 2006년 말 최고가 대비 30% 전후로 하락했다.

중형의 경우도 대개 15% 전후로 하락한 상황이다. 소형만 가격이 지지되는 상태다.

그만큼 시장은 평형별 차별화 현상이 지속되고 있다.

시장에서 심리적 요인은 가격을 좌우하는 역할을 하기 때문에 무시할 수 없다.

하지만 심리 추이는 설문조사 등을 통한 방법을 동원해야 가능하다.

또 답변이 성실하더라도 행동은 대략 6개월 정도 늦게 움직이는 게 일반적이라 거래 타이밍을 정확하게 끄집어내기는 어렵다.

이 경우 주택거래량을 가지고 방향을 유추해 보는 것이 보다 합리적이다.

통상 거래량은 가격선과 70% 정도의 동행률을 가지고 있다는 게 일반적이다.

국토해양부가 발표한 전국 아파트 거래량을 살펴보면, 지난 6~7월은 3만7000건 수준의 거래가 이뤄졌다. 최근 2년간은 월간 대략 4만5000건 전후였던 것을 감안해, 8월 이후 거래량이 3만건 정도까지 줄어든다면 다시 한 번 바닥 수준에 근접하는 상황이 된다.

시장 자체는 3만건 수준에서 충분히 지지기반이 나올 것으로 예상된다.

가을 이사철이 다가오고 금리인하, 취득세 감면 등 어느 정도 거래 여건이 실수요자 위주로 조성돼 있기 때문이다.

결국 하반기가 바닥에 근접할 확률이 높다고 보인다. 이 때 관건은 매수 시기다.

이 물음에 대한 답은 우선 금리인하로 대출상환에 여력이 생기는 시점이 좋겠다.

대출금리가 4% 초반이라면 감당할 수 있는 수준으로 보인다. 올해 말까지 취득세 감면 조치를 활용하는 것도 필요하다.

향후 수도권의 판세는 2기 신도시와 보금자리주택 신규 공급이 주력일 것이다.

하지만 이들은 서울 도심 반경 20~50㎞ 거리라 서울 접근성이 상대적으로 떨어진다.

지하철을 통해 바로 진입할 수 없다면 고민해야 한다. 미래의 가치는 도심이 계속 주도권을 행사할 확률이 높기에

종합적 검토가 이뤄져야 한다.

 

▶임현묵 신한은행투자자문부 부동산팀장

=주택가격은 부동산시장에서 결정된 임대료와 자본시장에서 결정된 이자율에 의해 결정된다.

부동산시장에서 임대료는 부동산에 대한 수요와 공급에 의해 결정되고

부동산 수요는 주로 소득, 부동산 가격, 대체재 가격, 미래 경제 전망 등의 영향을 받는다.

부동산시장 활성화를 위해 정부는 올해 말까지 양도세ㆍ취득세 등 부동산거래세를 한시적으로 감면하는 대책을 내놓았다.

대책 발표 후 미분양 아파트 매수 문의가 평소보다 증가했다.

그런데 수요자 입장에서 올해 안에 주택을 사야 할지, 아니면 기다렸다 살지 혼란스럽다.

이러한 물음에 답을 하려면 3가지 관점에서 살펴봐야 한다.

첫 번째는 대내ㆍ외 경제환경이다. 부동산시장은 대내ㆍ외 경제 환경에 많은 영향을 받는다.

유럽 재정위기의 장기화와 세계경제의 동반 부진에 따라 우리 경제는 경기회복이 지연되고 경제활력이 약화되고 있다.

올해 경제성장률이 2.4%로 예상돼 전년도 3.6% 대비 1.2%포인트 하락할 것으로 보이는 등 전망이 신통치 않다.

두 번째는 부동산시장 현황을 살펴봐야 한다.

주택거래량이 감소 추세를 보이고 있으며 서울 및 수도권지역의 미분양아파트가 쌓여 있는 등 공급이 많은 상태다.

지금의 부동산시장은 수요자 우위의 시장으로 과거와 같이 주택보급률이 낮아 짓기만 하면 팔려나가던 때와는 차이가 있다.

주택거래량이 감소하면 주택가격이 하락할 것으로 본다. 아파트를 내놓아도 보러 오는 사람이 없는 상황이다.

집값 상승이 기대되지 않고 오히려 하락을 걱정하는 상황에서 시장금리가 낮고 취득세가 낮아진다고 해

바로 주택을 매수하기에는 어려움이 있다.

세 번째로 살펴봐야 할 것은 부동산시장의 패러다임 변화다.

'부동산 불패' 신화는 깨지지 않는 단단한 믿음과도 같았다.

그러나 글로벌 금융위기 이후 주택가격 하락과 전세물건 부족에 따른 전세가 상승, 주택자금 대출 원금상환 도래 등

부동산시장 안팎의 어려움으로 아파트 매매를 통한 수익은 기대하기 어려워졌다.

이에 따라 아파트 중심의 부동산투자에서 오피스텔 및 도시형 생활주택, 상가 등 수익형부동산에 대한 관심이 증대되며

미래의 자산가격 상승을 통한 자본이득 시현과 현재의 현금흐름을 중시하는 형태로 시장참여자들의 수요가 변화했다.

실물경기 회복과 이에 따른 부동산 거래활성화를 통한 수요자들의 매수심리 회복이다.

지금은 때를 기다리며 준비를 해야 할 시간으로 판단된다.